华谊兄弟传媒股份有限公司（300027，下称华谊兄弟）未来的赢利梦想或许不仅寄托于电影，它的触角正逐渐伸向与土地相关的产业。

本报从华谊兄弟方面获悉，该公司正在积极布局实景项目——主要分为文化城与主题乐园两大类：前者主打影视拍摄制作，后者主打旅游景点。

据华谊兄弟方面透露，这两大业务都在长三角地区率先突破。位于苏州工业园区阳澄湖畔的华谊兄弟电影主题公园，面积约1000亩，计划投资30亿；位于上海嘉定的华谊兄弟文化城，占地亦1000亩，总投资额也高达数十亿——这些项目的资金运作规模，已远超其在影视业的投资。作为创业板上市公司，华谊兄弟2011年上半年营收不过3.31亿元。

上述两个项目原计划在2011年内开工，但事与愿违的是，国家三部委的一道措辞严厉的律令打乱了华谊的扩张步伐。

8月5日，国家发改委、国土资源部、住房城乡建设部发出《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》，该通知明确表示：至国家规范发展主题公园的具体政策出台前，各地一律不得批准建设新的主题公园项目；已经办理审批手续但尚未动工建设的项目，也不得开工建设。

华谊兄弟传媒股份有限公司实景娱乐事业部业务发展总监杨昌兴告诉本报记者，华谊在主题公园业务这块属于三部委政策的指向范围，但“文化城”项目主要经营影视剧拍摄制作及周边产业，所以并不属于主题公园。

据华谊兄弟方面透露，在电影主题乐园投资方面，除了苏州工业园区项目启动较快，还在接触的城市包括成都及青岛等；而文化城方面的投资，除了上海嘉定的项目之外，北京、深圳等地也开始酝酿合作，以方便未来的电影战略规划。

8月26日，华谊兄弟发布公告称，股东大会同意公司以1.1亿超募资金，通过增资方式向全资子公司华谊兄弟（天津）实景娱乐有限公司追加投资，用于投资和经营文化旅游行业。

但在三部委主题公园的具体政策出台之前，华谊兄弟的实景项目仍存较大变数。

四方合资

三面环湖的阳澄湖半岛景色秀丽，苏州工业园区欲将其打造为集旅游、度假、娱乐为一体的国家级度假区,这也是这个过去以工业招商为主的开发区的一种转型努力。

阳澄湖半岛有限公司一位人士告诉本报，2007年首批项目已经在半岛上落成，包括古刹重元寺、70公顷的莲池湖公园及一些五星级酒店，“目前半岛上暂无其他项目运作，主要都在忙华谊兄弟电影主题公园项目。”

华谊兄弟进军主题公园的计划，最早在该公司5月26日的公告中显现：“华谊兄弟电影主题公园”由华谊兄弟与苏州工业园区管理委员会下属的国资公司——苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司，及其他投资方成立项目公司负责开发经营。

项目预计总投资30亿元人民币，华谊兄弟在项目公司的持股比例拟定为35%，预计公园将于2014-2015年建成。

主题公园将建成一个集文化旅游为一体、融入中国文化元素、以华谊兄弟公司经典电影为主题的游乐区域，设置角色体验和互动游戏项目，公园内还包含其他配套设施。

9月7日，记者在阳澄湖半岛看到，除了一些园林景点酒店及部分已经建成的商品房之外，半岛上并没有任何主题公园动工的迹象。

但本报获得的工商资料显示，华谊兄弟及相关公司已经成立了注册资本2亿元的项目公司——华谊兄弟（苏州）电影主题公园有限公司（下称华谊苏州公司），这个项目公司共有四个股东：

除华谊兄弟出资7000万元之外，阳澄湖半岛开发建设有限公司出资5000万、万通投资控股股份有限公司出资4000万、苏州广大投资集团有限公司出资4000万。

华谊苏州公司选举华谊兄弟董事长王忠军为董事长，蒋浩忠为副董事长。

2007年，苏州市政府任命蒋浩忠为工业园区管委会主任助理，其工作属于公务员性质，蒋在2010年成立的苏州工业园区阳澄湖半岛开发建设有限公司中担任总经理。

而《中华人民共和国公务员法》第53条规定，公务员不得从事或者参与营利性活动，在企业或者其他营利性组织中兼任职务。2004年，中央曾发出《关于对党政领导干部在企业兼职进行清理的通知》（中组发[2004]2号）。蒋浩忠的多重身份似乎与上述规定相悖。

华谊苏州公司的另一股东——苏州广大投资集团，是成立于1995年的民营企业，主业为房地产、餐饮、担保等，该公司董事长朱昌宁为华谊苏州公司的董事兼总经理，而著名地产商万通的董事长冯仑为华谊苏州公司监事会主席。

本报从苏州工业园区管委会获悉，早在5月7日，王忠军就与冯仑等一行，到苏州工业园区拜会园区主要领导，并考察阳澄湖半岛。

“目前细致的进展属于商业机密，不方便对外透露。”阳澄湖半岛开发建设有限公司人士对本报承认，三部委暂停主题公园建设的通知，会影响到整个项目的进展。

土地运作之困

华谊苏州公司的工商资料显示，其经营范围包括：提供公园景点游览、娱乐行业管理服务；游乐项目开发、建设；游乐设施经营；商业配套设施的开发、销售及管理服务。

但在土地运作上，该项目尚未进入法定程序。苏州市国土管理局2011年土地出让记录显示，截至9月，苏州工业园区只有零星几幅住宿商服餐饮地块出让，并未有旅游乐园性质的土地出让记录。

华谊兄弟实景娱乐事业部业务发展总监杨昌兴对本报透露，苏州主题公园目前暂时还处在创意规划设计阶段，所以尚未进入土地出让程序。“我们和园区政府把涉及到主题公园的近1000亩土地红线给划出来，地点在阳澄湖半岛偏南一块。”

记者在现场看到，阳澄湖半岛偏南湖畔，有阳澄湖大道贯穿，且京沪高铁阳澄湖站亦在附近，不仅交通便利，周边零星的商品房已经成型。

“目前的项目还在创意规划阶段，因此还未上报审批。三部委目前主要让各地在9月前汇集主题公园的材料数据，并正研究未来的具体政策，所以我们的规划也会依照国家政策作调整。”杨昌兴表示。

杨昌兴透露，工业园区方面负责具体的土地运作，华谊方面则负责地面上的创意规划。阳澄湖半岛原先的规划就有一块文化旅游性质的用地，政府也在等土地指标的分配。“如果快的话，我们希望最好年内能启动项目。”

一位苏南地方国土局工作人员就此表示，如果在苏州市编制的土地控制性总规中，该项目土地已经是旅游用地性质，那就没问题。倘若其中有一部分土地不是旅游用地，就涉及到土地转性，要相关部门申请控规修改，报当地人大审批才算合法。

而国土资源部一位人士则告诉本报，土地指标主要涉及两块：一个是新增建设用地指标，该指标是国土部控制地方土地使用量和速度，每年下达到省级并分配到市一级。从这点来说，1000亩的主题公园不是小数目。而另一个是农用地转用指标，主题乐园如果涉及到占用农地，占用了多少，就要在另一个地方补建多少，实现农地的占补平衡。

也就是说，华谊兄弟在这些用地程序上如果出现瑕疵，未来的项目审批将面临极大的风险。

本报获得一份2011年2月呈报相关部门的《苏州工业园区阳澄湖半岛旅游功能定位及项目汇报》，其中一张土地利用图显示，华谊主题公园所在的阳澄湖半岛偏南区块，大致有1600亩可用地——但这些土地的性质主要为商业服务业用地，极小一部分为文化娱乐用地，未见有旅游性质土地。与此同时，著名地产商万通出现在项目公司股东名单中，且占股不少，说明住宅或商业地产必是其重点之一。

事实上，苏州工业园区规划的主题公园还不止华谊这一个，就在阳澄湖的著名人造景观重元寺之旁，近年一直在筹建一个佛教主题公园。

国内影视城大多经营不善，往往通过商业地产的增值方式进行弥补。对于这个问题，华谊兄弟回应本报称：根据目前的规划，商业配套只是其中一小块，并不会占大部分的份额，我们会吸收华侨城等项目的运作模式，根据华谊现有的电影品牌扩散，相信会经营得很好。

主题公园盈利困局

虽然三部委已下发暂停主题公园审批的通知，但华谊兄弟对此却未显悲观，各地政府对其趋之若鹜当是重要原因。

苏州工业园区主要领导多次公开表示，华谊兄弟有足够强悍的业界品牌、足够闪亮的明星资源，希望能共同将这个电影主题公园打造成国内首个高水准的电影梦之国。

但一位国土资源部纪委人士对记者表示，“根据国家目前对于主题公园的最新政策，恐怕各地系列影视城的运作不如此前顺利了，尤其在土地指标上。”

自2005年迪士尼乐园将落户上海的消息传出后，全国各地的主题公园遍地开花。尤其在长三角地区，如苏锡常一带，旧的主题公园有三国城、水浒城，新的有嬉戏谷，在建的还有东方盐湖城等等。

华美顾问公司首席知识管理专家赵焕焱曾透露，目前中国有1500亿元巨资被套牢在2500多个主题公园上，其中70%处于亏损状态、20%持平，仅有10%左右盈利，三分之二以上无法收回投资。而这些项目的模式，很多是主题乐园为虚，圈地配套建设地产为实。

除了苏州阳澄湖半岛主题公园外，“成都、青岛等地的主题公园也还在谈。”华谊兄弟方面人士透露说。而未来在文化城项目上，华谊兄弟在全国投资不会超过四个，主要落在北上广深一线城市。

“这样的公司背景，相信钱并不是最主要的问题，最主要还是未来的土地审批。”上述国土部人士表示，“影视城被国土部督查掉的项目也不是没有，此前横店项目就是因为在土地审批上违规，最后被叫停，并限令当地政府整改。”

对于华谊兄弟而言，接下来不仅是等待国家对主题公园的具体政策出台。

上述苏南地方国土局工作人员告诉记者，在土地出让程序上，民营企业获得旅游用地，一定要通过招拍挂的程序。

华谊方面对本报表示，虽然在土地审批上难免会碰上一些不确定的因素，但是华谊会极力争取，希望未来能够达到国家的要求。